LTV, DTI, DSR? 뜻, 계산방법

LTV란?

LTV란 Loan to Value Ratio의 약자로 주택담보대출비율을 말한다. 주택담보대출비율은 은행에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때 담보로 설정되는 부동산의 시장 가격에 대비해 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 즉, 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 부동산의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말한다. 

LTV=은행 대출 금액/부동산 담보 가격 × 100

 

주택담보대출비율인 LTV가 높아야 대출받을 수 있는 한도가 올라가게 된다. 예를 들어 주택담보대출비율인 LTV가 60%라면 시가 3억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 8000만 원까지만 대출해준다는 것이다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 돈을 갚지 않아 담보로 주택을 경매로 처분할 것에 대비하여 방 1개당 소액 임차보증금 등을 빼고 대출해주기에 그러하다. LTV는 주택에 담보가치에 대한 초점을 맞추고 있어 소득이 없는 사람도 많은 돈을 빌릴 수 있어 부동산 투기 방지에 문제점이 있었다. 이러한 문제점을 고려하여 나온 것이 DTI이다.

DTI란?

DTI란 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 말한다. 즉 나의 총소득에서 부채의 비율을 뜻한다. 주택을 구입하려는 사람이 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는 능력이 있는 것인지 대출자의 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 것이다. 즉, 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 대출액 상환 능력을 검증하기 위하여 활용하는 것이다.

DTI=(주택담보대출 원리금 상환액+기타 대출 전체 이자 상환)/연소득

 

예를 들어, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%인 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원 내에서 대출이 가능하다는 의미이다. DTI는 소득을 적게 신고한 자영업자나 대출상환 능력은 있으나 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 작용할 수 있다.

 

DSR란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율이라고 한다. 모든 금융기관으로부터 받은 고객의 대출 총합계에 대비해 고객의 연 소득으로 얼마나 갚을 수 있는지 판단할 수 있는 지표라 할 수 있다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카도론, 마이너스 통장 대출, 신용카도 미결제액 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 판단한다. DSR을 DTI와 비교해보면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채까지 고려대상이 되어 대출 한도가 대폭 줄어들게 된다. 

DSR=(주택 담보대출 원리금 상환액+기타 대출 전체 원리금 상환)/연소득