한센주기설? 부동산 주기설?

한센 주기설? 부동산 주기설?

 

부동산 시장은 공급을 조절하는 것이 자유롭지 않다. 부동산에 대한 수요가 많이 있어도 부동산을 공급을 하려면 공급을 계획하고 집을 짓는데 상당한 시간이 필요하기 때문이다. 그래서 공급량 조절이 어려워서 긴 시간을 주기로 하여 부동산 호황과 불황이 반복된다.

 

부동산 시장에는 한센 주기설이라는 것이 있다. 한센 주기설은 1965년 미국의 경제학자 한센이 발표한 이론으로 부동산 가격 주기에 관한 이론이다. 한센은 19세기 후반부터 20세기 중반에 걸쳐 미국 부동산 가격 변동을 조사하여 연구한 결과 부동산 가격과 건설 경기의 순환이 17년에서 18년을 주기로 하여 움직인다는 것을 알아냈다. 

 

경제학자 한센이 연구한 한센 주기설에 따르면 부동산 시장은 특정한 시점에서 부동산 가격이 최고점을 찍은 다음 이 지점을 기준으로 하여 4년에서 5년간 부동산 가격 하락세가 지속된다고 한다. 그리고 나머지 기간은 부동산 가격의 조정과 상승을 반복한다는 것이다. 

 

과거 역사에서 미국 부동산 시장을 살펴보면 1973년을 기준으로 하여 17년 후인 1990년을 사이클로 하여 한센 주기설에 따라 부동산 시장이 움직였다. 한센 주기설에 따라 비국 부동산 시장을 살펴보면 1990년 부동산 가격이 최고점을 찍은 다음 부동산 가격이 하락세로 돌아선 후 17년 뒤인 2007년 부동산 가격이 최고점을 찍었다. 그리고 2008년 금융 위기가 와서 부동산 가격이 폭락하면서 4년에서 5년 뒤인 2012년 부동산 가격이 바닥을 찍은 다음 몇 년간 상승과 조정이 반복되었다. 

 

한센 주기설은 한국에도 비슷하게 적용하면 국내 부동산 시장이 1973년을 기준점으로 본다면 2025년 전후로 해서 부동산 시장이 하락세로 흘러갈 것이라는 예측이 있다. 그렇지만 한센 주기설과 같은 이론은 참고할 필요가 있긴 하지만 인구 구조나 기술 발전 등이 반영되어 있지 않기에 부동산 시장을 정확하게 예측하는 것은 어려운 일이다.