세입자 보호법-전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제

2020년 7월에 개정된 주택임대차 보호법 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안에 있는 세입자 보호법에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차 보호법 개정안은 7월 31일 국무회의가 통과되고 바로 시행되었다. 그리고 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안은 2021년 6월 1일 시행 예정이다. 세입자 보호법은 집주인에 비해 세입자들이 다소 불리한 위치를 지니고 있어 이들을 보호하기 위한 목적으로 개정된 것으로 임대차 계약에서 필수적으로 알아야 할 사안이다. 개정된 세입자 보호법은 전월세 상한제, 계약 갱신청구권제, 전월세 신고제가 있다. 3가지 세입자 보호법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 전월세 상한제 

임대차 계약을 갱신하게 될 경우에 임대료를 종전보다 5% 이상 올리지 못하도록 상한선을 두는 것을 뜻한다. 전월세 상한제는 2년의 임대차 계약과 거주 중에 집이 매매되어 새로운 임대인과 계약 연장을 하게 될 경우에도 적용된다. 그리고 특별시, 광역시, 도는 위 증액 청구의 상한을 5% 범위 내에서 조례로 다르게 정할 수 있다. 

 

인상되는 범위는 당사자 간에 협의를 통해 정하지만, 협의가 되지 않으면 임대인은 분쟁조정위원회나 법원에 임대료 증가 청구를 해 분쟁조정이나 법원의 판결로 인상할 수 있다. 그리고 5% 초과하는 내용으로 합의를 했더라도 5% 초과하는 부분은 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인과 임차인의 합의로 기존의 차임 및 보증금보다 5% 초과해 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능하다고 한다. 

 

2. 계약갱신청구권제

계약갱신청구권제는 1회에 한하여 세입자가 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 제도이다. 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 기존, 신규 임대차 계약에 적용되고 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 거절할 수 있는 정당한 사유에는 집주인 본인 또는 직계비속의 실제 거주 목적이 있거나 혹은 해당 주택이 철거될 경우 등이 해당된다.

 

임대인이 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 내용으로 통지를 하더라도 임차인이 위 기간 내 계약갱신 청구권을 행사하는 경우 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우가 아니면 임대차 계약은 갱신된다.

 

갱신 청구 행사는 구두, 휴대폰 문자메시지, 우편, 이메일 등의 방법으로도 가능하다. 만일 향후 분쟁이 예상되면 내용증명 우편으로 계약 갱신 청구 문서를 송달하는 것이 필요하다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 존속기간은 2년으로 본다. 다만 계약갱신청구권을 행사하는 경우 차임과 보증금은 5% 이내 범위에서 증감할 수 있다.

 

3. 전월세 신고제

전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다. 시행일 이후에는 전월세 계약 후 30일 내로 부동산 관할 지자체에 계약 사실을 신고를 해야 한다. 임대료, 잔금 납입 등 구체적인 사실을 알려야 한다.